Slim wonen vergt slim bouwen, en slim bouwen vergt ploegwerk

Vlaanderen in Actie heeft mooie plannen uitgewerkt voor een groen stedengewest. In 2020 mogen we enkel nog duurzame huizen en steden bouwen, aldus het actieplan. Maar slim wonen vergt in eerste instantie slim bouwen. En daar heeft Vlaanderen een groot probleem: we slagen er niet in te bouwen binnen een vooropgesteld budget noch binnen een voorop gestelde timing. 

Concept 

Om dit te begrijpen, moeten we onze huidig bouwproces eens nader onder de loep nemen. Het traditionele traject is voorontwerp – ontwerp – bouwaanvraag – aanbesteding – uitvoering.

Tot aan de bouwaanvraag slagen de bouwpartners er in om in vertrouwen en als team samen te werken. Maar dan loopt het fout: bij de aanbesteding worden veel aannemers tegen elkaar uitgespeeld en wordt er in de praktijk doorgaans louter op prijs gekozen. 

Een paar mogelijke scenario’s:

• De meest klassieke: je zoekt de fouten in het lastenboek en speelt daar bij je prijsvorming op in. Bij uitvoering laat je je bijstaan door een legertje juristen om via verrekeningen je initiële negatieve marge te recupereren. 
• Een algemene aanneming wordt mogelijk opgesplitst. In Vlaanderen kennen we het begrip “indirecte kosten”: werfinrichting, globaal in te zetten materieel, werkvoorbereiding, projectopvolging. Deze worden in dit scenario “oordeelkundig” over de diverse posten van de meetstaat verdeeld. En iedere deelnemende aannemer zal dit doen volgens eigen inzichten. Een echte vergelijking tussen de diverse offertes wordt dan moeilijk. 

Doen aannemers dit voor hun plezier? Absoluut niet. Maar de aanbestedingsdossiers staan doorgaans niet op punt en zijn vaak “giftig” te noemen: alle mogelijke risico’s worden doorgeschoven naar de aannemer terwijl men er tegelijk naar streeft om de aannemingssom tot een forfaitair contractueel bedrag te brengen. 

En zo belanden we bij de architect. Je zou kort door de bocht kunnen gaan: hij/zij moet betere aanbestedingsdossiers in elkaar steken. Maar hoe kan hij/zij dat? In de opleiding wordt nauwelijks aandacht besteed aan cost engineering of projectmanagement. Bovendien dragen de architecten een buitensporig grote technische verantwoordelijkheid en is er een enorme wirwar aan regels waaraan voldaan moet worden. 

Niet verwonderlijk dat 25% van deze beroepssector overweegt om te stoppen. Zij kozen er als 18 jarige creatieveling voor om voor ons allen een mooie leefomgeving te creëren. En daar komen ze in ons huidig bouwklimaat niet meer aan toe, noch worden ze erkend als zijnde specialist terzake. 

Het bouwproces moet dus heel dringend over een andere boeg gegooid worden. 

Essentieel is om zoveel mogelijk partijen zo snel mogelijk bij het werk te betrekken en echt als team te gaan werken. Combineer de zakelijke voorstellen van de bouwheer met de creativiteit van de architect, de technische kennis van de diverse studiebureaus en de praktische ervaring van de aannemer. Informatie delen leidt tot meer efficiëntie voor iedereen, informatie monopoliseren tot méérkosten en vertraging. 

Werk bovendien transparant: stuur de aannemer geen lijvig dossier per post – waar hij drie weken in zijn eentje op gaat zitten studeren – maar ga met hem rond de tafel zitten en discussieer over zijn rendementen – hoeveel tijd heeft hij nodig om een kubel beton leeg te kappen – , zijn verliespercentages op materialen, zijn algemene kosten en welke winst hij wenst te realiseren. Kijk naar referenties en praat met bouwheren van projecten die hij reeds uitvoerde. 

Dit betekent natuurlijk dat er een partij mee aan tafel moet zitten die weet hoe de kostprijs van een bouwwerk bepaalt wordt. Er dient m.a.w. in het bouwproces een functie bij gecreëerd te worden, die van “construction cost engineer”, “bouweconoom” of hoe je het ook wil noemen. In elk geval een onafhankelijke kostenexpert die de klappen van de zweep kent en de bouwkost doorheen het volledige bouwproces opvolgt én onder controle houdt. Hij/zij dient continue het project bij te sturen in nauw overleg met bouwheer, architecten, aannemers en studiebureaus. 

En er dient nog meer te gebeuren: onze overheid moet zelf ook in actie schieten! Volgende zaken zouden er in de komende jaren gerealiseerd moeten worden: 

• Een bouwbesluit waarin alle randvoorwaarden aangaande energie, brandveiligheid, ventilatie, minimum bewoonbare oppervlakte, … gebundeld worden. Eén document waarop de architect kan terug vallen om af te toetsen of zijn ontwerp aan alle regels voldoet. 
• Een projectoverkoepelend technisch bestek dat zowel bruikbaar is voor kleine als voor grote projecten en bruikbaar is voor zowel overheidsopdrachten als privé opdrachten. Dit dient gratis op het internet ter beschikking te staan voor iedere bouwpartner. Op deze manier beperkt het werk per project zich tot het schrijven van een beknopt prestatiebestek van enkele tientallen bladzijden. Immers, hoe je twee stenen op elkaar zet of een binnendeur plaatst, is voor ieder project gelijk. 
• Een afdwingbare standaard kosten-beheersingmethode zodat er projectoverkoepelend kennis opgedaan kan worden inzake construction cost engineering en een bijhorende opleiding. 

Net zoals er opleidingen bestaan tot accountant of revisor: wereldwijd gebruikt iedereen dezelfde IFRS-standaard zodat je de financiële toestand van bedrijven makkelijk kan vergelijken. Eigenlijk moeten deze opleiding een mengeling zijn van de Franse opleiding “métreur-déviseur” en de Engelse opleiding “quantity surveying” waarbij de nieuwste software inzake groupware en BIM een speerpunt vormen. 

M.b.t. de standaard kostenbeheersingmethode zijn reeds grote stappen gezet. BouwData PB wordt ontwikkeld met de steun van het IWT (projectnummer 080429). De ontwikkeling van deze methodiek is te volgen op C3A.Net onder het luik “BIM-Extracties”. 

Reeds meer dan 300 bouwprofessionals staan ingeschreven op de visitor lijst en bezoeken dagelijks de site. 

Construction Cost Management

In het kader van dit verhaal biedt USG Innotiv ism PB calc & consult een tweedaagse cursus aan: 

• O.b.v. Belgische en Nederlandse normen kennis vergaren uit reeds gemaakte detailcalculaties 
• In verschillende stadia van het bouwproces prijsramingen maken conform de NEN 2634 en tabel 1 van de BB-SfB 
• Building Information management en werken met groupware en document management systemen 

Dag 1 – theorie

Dag 2 – praktijk. 

• Voor ontwikkelende aannemers: analyse van een eigen dossier op eigen notebook o.b.v. aangereikt sjabloon onder begeleiding van een docent met aandacht voor de nodige privacy zodat er geen bedrijfsinformatie overgedragen wordt naar medecursisten 
• Voor architecten en projectontwikkelaars: gezamenlijke praktijksessie a.d.h.v. een voorbeelddossier debat i.v.m. consequenties voor de opbouw van de meetstaat 

Opleiding Construction Cost Engineer

USG Innotiv ism PB calc & consult bieden ook een uitgebreidere, diepgaande en intensieve tiendaagse opleiding Construction Cost Engineer aan (start vanaf 5 okt. 2009), met vooral aandacht voor 

• Calculatie van een uitgewerkt aanbestedingsdossier, zowel privé als openbaar met veel aandacht voor de nodige technische achtergrondkennis 
• Omzetten van een calculatie naar budgetregels tbv opvolging bij uitvoering en controle van de verliesfactoren en rendementen 
• Het opstellen van een meetstaat conform de Standaard Meetmethode tbv design & construct projecten 
• Nacalculatie: uit een detailcalculatie kostenkengetallen destilleren tbv volgende design & constructprojecten 
• Kostenramingen maken tbv design & constructprojecten 

en ... een vervolgopleiding Modellerend Calculeren, met REVIT als sleutelinstrument, komt er ook aan! 

Ir-arch Peggy Bovens 

zaakvoerder PB calc & consult